Základní filosofie
Program AconsCORE je orientován na maximální využití propojení s online datovými zdroji katastru nemovitostí (služby WSDP), RUIAN, ARES a dalšími zdroji.
Z listu vlastnicví v elektronické formě (XML) se vytěžují všechny údaje.
Všude, kde je to možné, se používají standardní číselníky katastru.
Program AconsCORE pracuje v základu s oceňováním jednotlivých nemovitostí.
Každá oceňovaná nemovitost má svojí Datovou kartu s popisem a výpočtem ceny.
Cena funkčního celku (celé ocenění) je pak součtem jednotlivých cen nemovitostí.
Program umožnuje různé kombinace základních metod (nákladová, porovnávací a výnosová) tak aby bylo možné dělat jednoduchá i složitá specifická ocenění.
Budoucí stav se řeší/zadává pouze u těch nemovitostí kde se liší od současného.
U ostatních se použijí pro současný i budoucí stav stejné údaje.
(to snižuje pracnost pokud se rekonstruuje např. jen jedna nemovitost z většího celku)
Kategorie ploch
Každá plocha v ocenění musí být přiřazena do jedné z přednastavených kategorií:
Kategorie ploch staveb a jednotek:
- bytové
- nebytové
- skladovací
- výrobní
- provozní – hromadné stravování
- provozní – penzion
- provozní – ubytovna
- provozní – hotel
- parkovací plochy (velké plochy zadané za m2)
- parkovací stání (primárně stání na počet – doporučená volba – výměra je jen doplňková)
Kategorie ploch pozemků:
- druh pozemku podle číselníku KN
- pozemek pro výstavbu-bydlení
- pozemek pro výstavbu-komerční
- předzahrádka
- venkovní skladování
- venkovní výrobní plochy
- parkovací plochy
- parkovací stání
Pro každou z uvedených kategorií lze samostatně zpracovat analýzu trhu nebo výnosu.
Cena z analýzy se pak automaticky přenáší do všech nemovitostí (s odpovídající plochou).
Program tak pro složitější nemovitosti nebo celky umožnuje kombinovat v ocenění plochy různého typu.
Výjimky filosofie samostatných datových karet (zjednodušující oceňování):
Necenotvorné nemovitosti – tvoří celek s jinou oceňovanou nemovitostí a jejich cena je v této jiné nemovitosti zahrnuta.
(např. menší zahrada k rodinnemu domu nebo některé menší technické plochy v areálu)
Hromadné náklady výnosové metody
Pro areál nebo soubor nemovitostí může mít odhadce k dispozici pouze souhrnné náklady k výnosové metodě.
Tyto náklady lze zadat jednou a program je pak automaticky rozpočítá mezi všechny výnosové nemovitosti (v poměru podle výměr nebo podle hrubého výnosu).